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Steuerliche Aspekte

Die steuerlichen Aspekte Ihres Ferienhauses

Haben Sie sich dazu entschlossen, ein Ferienhaus zu kaufen? Ihre persönliche Situation spielt beim Kauf eines Ferienhauses in den Niederlanden eine wichtige Rolle. Wir empfehlen Ihnen, sich vorab mit den für Sie geltenden steuerlichen Aspekten auseinanderzusetzen. Wir sind überzeugt, dass Zeit Ihr wertvollstes Gut ist und sie diese gut nutzen sollten. Auf dieser Seite finden Sie eine Übersicht aller Regelungen zur Einkommensteuer und Umsatzsteuer (MwSt.). Wir empfehlen Ihnen, Ihre persönliche Situation immer mit Ihrem eigenen Steuerberater zu besprechen.

Umsatzsteuer (MwSt.)

Wenn Sie ein Ferienhaus in Drentse Weelde kaufen, erwerben Sie das Ferienhaus inklusive Mehrwertsteuer. Sie können diese Mehrwertsteuer zurückfordern. Wie? Das erklären wir Ihnen im Folgenden gerne. Sie können die beim Kauf angefallene Mehrwertsteuer beim Finanzamt zurückfordern. Dies hängt von der Nutzung des Ferienhauses ab:

➤ Vollvermietung – die erste Option ist die Vollvermietung Ihres Ferienhauses. Sie vermieten das Ferienhaus ganzjährig an einen Mieter. Wenn Sie Ihr Ferienhaus vermieten, werden Sie vom Finanzamt als Unternehmer betrachtet. Daher besteht die Möglichkeit, die auf die Ferienhausmiete gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückzufordern.

➤ Vollständige persönliche Nutzung – möchten Sie die Immobilie lieber nur selbst nutzen? Dann sind Sie laut Finanzamt kein Unternehmer. Daher können Sie die Umsatzsteuer nicht vom Finanzamt zurückfordern.

➤ Kombination aus Vermietung und persönlicher Nutzung – die letzte Möglichkeit besteht darin, dass Sie das Ferienhaus teilweise vermieten und teilweise selbst nutzen. Dann können Sie einen Teil der Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Die Höhe dieses Betrags hängt davon ab, wie oft Sie das Ferienhaus pro Jahr selbst nutzen. Den Prozentsatz legen Sie beim Kauf Ihres Ferienhauses fest. Dies erfolgt in Absprache mit uns. Es wird empfohlen, diesen Prozentsatz mit dem geschätzten Prozentsatz am Jahresende zu vergleichen.

Einkommensteuer

Nachdem Sie das Ferienhaus erworben haben, müssen Sie es jährlich in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Das Ferienhaus und die darauf entfallende Hypothekenschuld gehören zur Ertragsbasis von Feld 3.

Der Steuerbetrag wird auf der Grundlage des Wertes der Güter und Schulden ermittelt, die in Feld 3 am 1. Januar des betreffenden Jahres eingetragen sind. Nach Anwendung des abgabenfreien Vermögens (57.000 € pro Person im Jahr 2023) wird anschließend eine fiktive Rendite in Form eines Prozentsatzes ermittelt, der auf dem Wert Ihres Vermögens in Feld 3 basiert. Auf diese fiktive Rendite zahlen Sie dann 33 % Steuern (Satz 2023).

Im Gegensatz zur Mehrwertsteuer hat die Frage, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder nicht, keinen Einfluss auf die in Feld 3 zu zahlende Einkommensteuer. Selbst wenn Ihre Rendite für das Ferienhaus höher ist als die angegebene fiktive Rendite, müssen Sie nicht mehr Einkommensteuer zahlen. Wenn Sie beim Verkauf des Ferienhauses einen Verkaufsgewinn erzielen, weil der Wert des Ferienhauses gestiegen ist, dann zahlen Sie darauf keine Einkommensteuer.

Aufgrund eines Einspruchsverfahrens zur Feld-3-Abgabe ab 2017 steht derzeit eine Gesetzesänderung bevor. Das Ergebnis der Abhilfemaßnahmen ist noch nicht klar.

Die oben genannten Prozentsätze basieren auf den bekannten Daten Mitte 2022 und werden sich voraussichtlich ändern. Für eine genaue Berechnung der Feld-3-Abgabe in Ihrer persönlichen Situation sollten Sie sich an Ihren Steuerberater wenden.